Интересное апелляционное определение Ленинградского областного суда от 11.08.2021 по делу № 33-3839/2021 обнаружил студент магистратуры СПбГУ при проведении мониторинга правоприменения.
Фабула дела довольно замысловатая.
Между администрацией МО и ЗАО «Племенной завод «Гражданский» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 19,97 га. Постепенно граждане, обозначенные в Определении под № 18-21 (Ф.И.О. вымараны), приобрели право общей долевой собственности на указанный участок и создали ДНП «Вьюн Спрингс». В последующем Гражданин № 18 приобрел право индивидуальной собственности на участок площадью 19,97 га.
Кадастровый инженер по заказу Гражданина № 18 подготовил межевой план по образованию 126 земельных участков путем раздела исходного участка площадью 19,97 га. Вновь образованные участки были поставлены на государственный кадастровый учет.
Гражданин № 18, являясь собственником вновь образованных 126 земельных участков, продал часть этих участков гражданам в индивидуальную собственность для ведения дачного хозяйства. Данные граждане вошли в состав ДНП «Вьюн Спрингс», преобразованного в СНТ «Вьюн Спрингс».
Одновременно Гражданин № 18 продал другим гражданам, обозначенным в Определении под № 1, 2, 4-6, в общую долевую собственность земельные участки, которые фактически являлись дорогами на территории садоводства (далее – дороги садоводства). Граждане № 1, 2, 4-6 создали свое СНТ «Вьюн», которому передали в аренду дороги садоводства.
В результате индивидуальные земельные участки на территории садоводства оказались в собственности одних граждан, а дороги садоводства - в собственности других граждан. При этом СНТ «Вьюн» приняло решение запретить СНТ «Вьюн Спрингс» осуществлять какую-либо деятельность на дорогах садоводства.
СНТ «Вьюн Спрингс» полагает, что дороги садоводства изначально были предназначены и используются в настоящее время исключительно для прохода и проезда к индивидуальным земельным участкам. Гражданин № 18 не имел права отчуждать дороги садоводства в собственность Гражданам № 1, 2, 4-6, а должен был передать их во владение и пользование СНТ «Вьюн Спрингс». В связи с этим СНТ «Вьюн Спрингс» считает договоры купли-продажи дорог садоводства ничтожными.
В свою очередь СНТ «Вьюн» полагает, что дороги садоводства не должны входить в границы территории СНТ «Вьюн Спрингс». Члены СНТ «Вьюн Спрингс» должны вносить плату за пользование дорогами садоводства. Можно установить, например, платный частный сервитут на дороги садоводства.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о признании ничтожными договоров купли-продажи дорог садоводства, о признании дорог садоводства территорией общего пользования с правом СНТ «Вьюн Спрингс» осуществлять ее обслуживание, поскольку при применении последствий недействительности сделок спорные участки вновь окажутся в частной собственности Гражданина № 18. Кроме того, при формировании земельных участков на территории СНТ «Вьюн Спрингс» имущество общего пользования данного СНТ не было образовано.
Одновременно суд первой инстанции удовлетворил иск об установлении платного частного сервитута в отношении дорог садоводства.
Суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что дороги садоводства – это единственные проходы и проезды к индивидуальным земельным участкам. Межевым планом по образованию 126 участков путем раздела исходного участка предусмотрено, посредством каких участков будет осуществляться проход и проезд к образуемым участкам. Такими участками являлись дороги садоводства, следовательно, в отношении дорог садоводства были установлены сервитуты. В соответствии со сведениями ЕГРН в отношении дорог садоводства установлены ограничения с указанием на то, что посредством этих дорог обеспечивается доступ к индивидуальным участкам. При этом площадь обременения полностью распространяется на дороги садоводства.
Суд апелляционной инстанции ссылается на ст. 123.12-123.13 ГК РФ, Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ) и приходит к выводу, что дороги садоводства нельзя было отнести к имуществу общего пользования, поскольку это имущество не создавалось ни за счет целевых и иных взносов членов СНТ «Вьюн Спрингс», приобретших индивидуальные участки, ни за счет средств специального фонда с тем, чтобы это имущество являлось собственностью товарищества. В связи с этим признание ничтожными сделок купли-продажи дорог садоводства, заключенных Гражданином № 18 с Гражданами № 1, 2, 4-6, по ст. 167-168 ГК РФ бессмысленно, поскольку итогом этого станет сохранение права индивидуальной собственности на указанные дороги.
Также суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос о взимании собственниками дорог садоводства платы за пользование этими дорогами с собственников индивидуальных земельных участков в садоводстве. Суд указывает, что «ни ГК РФ, ни ЗК РФ, ни специальные законы, регулирующие правоотношения участников товарищества собственников недвижимости в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, не содержат прямого указания на то, каким образом должны строиться отношения таких участников в случае, если в пределах подобной территории одни участники являются правообладателями индивидуальных земельных участков, а другие являются собственниками вспомогательных земельных участков, посредством которых обеспечивается проход, проезд к индивидуальным земельным участкам, либо если на вспомогательных земельных участках располагаются объекты, призванные обеспечивать иные потребности лиц, ведущих садоводство или огородничество для собственных нужд».
В свете этого сначала суд апелляционной инстанции ссылается на п. 2 ст. 6 ГК РФ, указывая, что «при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости».
Затем суд ссылается на ст. 7 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ от 31.10.1995 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», п. 3 ст. 5 Федерального закона от 15.07.1995 № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» и переходит к анализу Модельного закона «Об ограниченных вещных правах», утвержденного Межпарламентской Ассамблеей государств-участников СНГ (далее - Модельный закон).
Суд особо обращает внимание на ст. 31 Модельного закона, согласно которой, если земельный участок оказался запертым со всех сторон в результате отчуждения выделенной из него в качестве отдельного участка части на возмездном основании, собственник участка вправе обременить право собственности на проданный участок любым сервитутом перемещения в пользу собственного участка без какой-либо компенсации и платы за сервитут, если иное не предусмотрено договором.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции заключает, что «исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости, подкрепленных нормами международного права, ... истцы, чьи земельные участки оказались запертыми со всех сторон другими земельными участками, в том числе и принадлежащими ответчикам на праве общей долевой собственности участками, по факту представляющими собой дороги внутри территории СНТ "Вьюн Спрингс", посредством которых имеется единственная возможность осуществить проход и проезд к индивидуальным земельным участкам, имеют право на бессрочное, беспрепятственное и бесплатное право пользования спорными земельными участками (дорогами), несмотря на невозможность присвоения этим земельным участкам (дорогам) статуса "имущество общего пользования". Следовательно, оснований для удовлетворения иска об установлении платы за сервитут не имеется.
Вместе с тем, также основываясь на общих принципах гражданского законодательства о добросовестности, разумности и справедливости, присущих гражданскому обороту, истцы и другие лица, являющиеся членами СНТ "Вьюн Спрингс", а также граждане, ведущие хозяйство на территории СНТ "Вьюн Спрингс" в индивидуальном порядке, обязаны решить вопрос с собственниками спорных земельных участков о соразмерном возмещении затрат на содержание этих участков в целях поддержания их в состоянии, пригодном для использования по назначению».
Также суд апелляционной инстанции обращает внимание , что «учредители СНТ "Вьюн", являющиеся собственниками только тех земельных участков, изначально сформированных исключительно для прохода и проезда к индивидуальным земельным участкам, не могут осуществлять на них никакую другую деятельность, кроме обслуживания индивидуальных земельных участков, которые наоборот, призваны удовлетворять потребности своих владельцев в области садоводства и огородничества. Само по себе создание такого товарищества выполнено с нарушениями закона, которые носят неустранимый характер.
Вступление в СНТ "Вьюн" нескольких других владельцев индивидуальных земельных участков не влияет на статус СНТ "Вьюн" как созданного с нарушением требований законодательства, регулирующего правоотношения членов товарищества собственников недвижимости.
Кроме того, в настоящее время деятельность СНТ "Вьюн", хотя и созданного до 01.01.2019, входит в противоречие с общей концепцией развития отношений в области садоводства и огородничества, выработанной действующим ... Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации", в частности, по установлению запрета на возможность организации двух или более садоводческих или огороднических товариществ на одной и той же территории.
В любом случае, урегулировать возникшую неопределенность между СНТ "Вьюн Спрингс", СНТ "Вьюн" и собственниками спорных земельных участков, посредством которых осуществляется проход и проезд по внутренней территории СНТ "Вьюн Спрингс", в решении вопроса о порядке возмещения затрат на поддержание принадлежащих ответчикам спорных земельных участков в надлежащем состоянии должны владельцы всех объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемой территории, при рациональном подходе к решению подобной задачи.
При таких обстоятельствах, несмотря на иное правовое обоснование отказа истцам и ответчикам в удовлетворении заявленных ими требований, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит правильным общий вывод суда первой инстанции о правовой несостоятельности требований, заявленных истцами, а также иска ответчиков о признании принадлежащих им земельных участков за пределами СНТ "Вьюн Спрингс"; в этой части решение суда следует оставить без изменения.
В то же время по изложенным в определении основаниям нельзя признать обоснованным встречный иск ответчиков об установлении платы за сервитут. В указанной части решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований».
При анализе данного судебного акта возникает несколько вопросов.
1. Действительно ли договоры купли-продажи дорог садоводства не являются ничтожными?
Вопрос крайне неоднозначный, но, полагаю, придется ответить на него положительно.
Применение в данном деле норм ГК РФ о товариществах собственников недвижимости вызывает сомнения – эти нормы были введены в действие 01.09.2014, тогда как отношения участников спора возникли ранее. Кроме того, нормы ГК РФ о товариществах собственников недвижимости имеют перспективное действие, а также отсылают к специальному законодательству.
Что касается последнего, в момент возникновения отношений участников спора действовал Закон № 66-ФЗ. Конечно, нужно более детально разбираться, в какой момент и каким образом создавалось ДНП «Вьюн Спрингс», однако систематическое толкование норм Закона № 66-ФЗ не исключало создания ДНП без передачи в его собственность или в собственность его членов имущества общего пользования (в том числе дорог).
С 01.01.2019 Закон № 66-ФЗ прекратил свое действие в связи с началом действия Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ).
В соответствии с п. 14 ст. 54 Закона № 217-ФЗ имущество общего пользования некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до дня вступления в силу настоящего федерального закона, признается имуществом общего пользования садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ. Образованные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования указанных организаций, являются земельными участками общего назначения.
Границы земельных участков общего назначения садоводства определяются на основании документации по планировке территории или на основании утвержденных в соответствии с ранее действовавшим законодательством проектов организации и застройки территорий некоммерческих организаций, которые в силу п. 25 ст. 54 Закона № 217-ФЗ являются действительными.
Согласно Закону № 66-ФЗ имущество общего пользования могло находиться в собственности членов дачных некоммерческих партнерств либо являться собственностью такого партнерства как юридического лица. До 1 января 2019 года в подавляющем большинстве случаев на территориях дачных поселков имущество общего пользования находилось в собственности юридических лиц – дачных некоммерческих партнерств. Тогда как нормы Закона № 217-ФЗ ориентируют правоприменителей на то, что преимущественной формой собственности на имущество общего пользования садоводческих товариществ должна стать общая долевая собственность, причем не только участников товариществ, но и всех собственников земельных участков в границах территорий садоводств. По расчетам законодателя, помимо того, что такой правовой режим общего имущества соответствует статусу некоммерческих товариществ собственников недвижимости, он позволит избежать злоупотреблений в эксплуатации инфраструктуры садоводств. В целом, разработчиками Закона № 217-ФЗ подчеркивается, что одной из особенностей правового регулирования садоводств является сближение правового режима садоводческих товариществ с режимом товариществ собственников жилья.
При этом категория «управление имуществом общего пользования» Законом № 217-ФЗ не раскрывается. Исходя из общих положений о правовом статусе садоводческого товарищества и правового режима имущества общего пользования товарищества, под управлением таким имуществом следует понимать осуществление товариществом функций по обеспечению владения и пользования имуществом общего пользования правообладателями садовых земельных участков, поддержанию имущества в состоянии, пригодном для использования, а также осуществлению соответствующих законодательству, уставу товарищества и правовому режиму имущества общего пользования иных действий с имуществом (в том числе распоряжением им, обеспечение уплаты налогов, организация и проведение ремонта и (или) реконструкции и др.).
Одновременно Закон № 217-ФЗ не устанавливает, что функция управления имуществом общего пользования может осуществляться только в отношении имущества, находящегося в собственности товарищества. Управление имуществом общего пользования на территории садоводства может осуществляться товариществом независимо от права собственности на него.
Важно также подчеркнуть, что п. 3 ст. 24 Закона № 217-ФЗ о том, что товарищество может обладать правом собственности или иным правом на имущество общего пользования, расположенное в границах садоводства, следует толковать систематически с п. 1 ст. 25 Закона № 217-ФЗ. В собственности товарищества может находиться то имущество общего пользования, которое было создано или приобретено товариществом до вступления в силу Закона № 217-ФЗ (01.01.2019). Имущество же общего пользования, расположенное в границах территории садоводства, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное (приобретаемое) после дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ (01.01.2019), должно принадлежать на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади таких участков.
В любом случае нахождение в границах одной территории садоводства разных объектов общего пользования в собственности разных лиц с очевидностью делает их правовой режим сложнее. При этом отказ от передачи общего недвижимого имущества в общую долевую собственность собственников земельных участков садоводства или в государственную, муниципальную собственность будет означать, что недвижимое имущество общего назначения сохранит правовой режим, установленный на основании Закона № 66-ФЗ
По смыслу ст. 53 Закона № 217-ФЗ споры из правоотношений, возникших до вступления в силу Закона № 217-ФЗ (01.01.2019) в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства, подлежат рассмотрению на основе норм Закона № 66-ФЗ.
Также важно, что являются действительными правоустанавливающие документы на садовые и огородные земельные участки вне зависимости от изменения оснований и порядка приобретения прав на них после утраты силы Закона № 66-ФЗ; утвержденные проекты организации и застройки территорий садоводческих, дачных, огородных некоммерческих организаций; иные документы, на основании которых осуществляется распределение земельных участков в границах таких территорий.
На основании изложенного, к сожалению, крайне сложно доказать, что при реализации приведенной в анализируемом деле схемы перехода прав на земельные участки был нарушен какой-либо законодательный запрет.
Одновременно следует обратить внимание на то, что есть судебная практика, в соответствии с которой признаются недействительными сделки по отчуждению земельных участков общего назначения, расположенных в садовых, дачных, коттеджных поселках; признается отсутствующим право индивидуальной собственности на такие участки и признается право общей долевой собственности на такие участки (см., напр., решение Богородского городского суда Нижегородской области от 29.03.2016 по делу № 2-57/2016(2-2167/2015;)~М-1991/2015, апелляционные определения Свердловского областного суда от 17.04.2018 по делу № 33-6147/2018, Московского областного суда от 07.11.2018 № 33-31899/2018, определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2021 № 88-24700/2021, Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09.07.202 № 88-9320/2020, Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2021 № 88-27535/2020, постановление Президиума Московского областного суда от 11.03.2015 № 117). Однако такая практика относительно немногочисленна.
В качестве противоположной судебной практики см., напр., решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону Ростовской области от 01.12.2015 по делу № 2-4569/2015, Серпуховского городского суда Московской области от 16.08.2017 по делу № 2-2207/2017, Октябрьского районного суда г. Рязани Рязанской области от 06.12.2019 по делу № 2-1455/2019, апелляционные определения Ленинградского областного суда от 11.08.2021 по делу № 33-3839/2021, от 02.02.2022 по делу № 33-750/2022, Свердловского областного суда от 18.08.2017 по делу № 33-13769/2017, определение Ленинградского областного суда от 16.04.2014 по делу № 33-1356/2014, определение Конституционного Суда РФ от 08.11.2018 № 2725-О.
2. Можно ли обременить бесплатным частным сервитутом дороги садоводства? Можно ли для этих целей применить нормы Модельного закона?
Я вижу два направления рассуждений.
Направление первое: доказывать, что сегодня при разрешении возникшего спора можно использовать и нормы Закона № 217-ФЗ, в частности, п. 5 ст. 24, согласно которому правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, к таким земельным участкам.
Приведенная норма предполагает запрет на установление любых препятствий прохода и проезда, запрет на ограничение доступа граждан к своим земельным участкам в границах территории садоводства, в том числе путем их недопуска на территорию по мотивам неуплаты членских и иных взносов. Реализация этого права не зависит от того, находится земельный участок общего назначения в общей долевой собственности собственников садовых земельных участков, в собственности товарищества, государственной или муниципальной собственности или в собственности третьих лиц. Если земельный участок фактически является участком общего назначения – как в анализируемом деле – должен работать «легальный сервитут», описанный в п. 5 ст. 24 Закона № 217-ФЗ.
Примечательно - суд апелляционной инстанции в анализируемом деле указывает на то, что при разрешении дела допустимо применение Закона № 217-ФЗ на основании «общей концепции развития отношений в области садоводства и огородничества», выработанной этим законом.
Направление второе: можно доказывать, что в момент раздела исходного земельного участка площадью 19,97 га на 126 самостоятельных участков Гражданин № 18 установил в отношении некоторых своих участков частные сервитуты для доступа к некоторым другим своим участкам, а затем продал дороги садоводства с уже установленными обременениями. Да, такое основание установления частного сервитута не предусмотрено действующим российским законодательством, но это скорее связано с тем, что в России есть сложности с осознанием допустимости установления сервитута в отношении своей вещи, а также с признанием возможности установить сервитут односторонним волеизъявлением. Я считаю, что эти действия допустимы не только de lege ferenda, но и de lege lata.
Более того, в анализируемом деле Регистрирующий орган внес в Реестр информацию о том, что «Посредством данного земельного участка [имеются в виду дороги садоводства – прим. мое, Т.К.] обеспечен доступ к земельному участку (земельным участкам) с кадастровым номером (кадастровыми номерами)... [и далее приводятся кадастровые номера индивидуальных земельных участков на территории садоводства – прим. мое, Т.К.]». Эту информацию можно увидеть в разделе «Особые отметки» выписки из ЕГРН, при этом в разделе «Ограничение прав и обременение недвижимого имущества» выписки из ЕГРН указано: «Сведения отсутствуют».
Видимо, такие «Особые отметки» вносятся регистрирующим органом в Реестр, чтобы не плодить «анклавные земельные участки». Тем более, что это запрещено, в частности, подп. 26 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако правовой режим возникающего в результате такой отметки ограничения права собственности на участок остается спорным. Суды в анализируемом деле, во-первых, подтвердили законность такого ограничения, во-вторых, квалифицировали его в качестве частного сервитута, установленного Гражданином № 18 в отношении своих вещей – участков, образованных в результате раздела.
Что касается ссылки на Модельный закон, полагаю, что суд апелляционной инстанции не применяет его напрямую, а выводит свое решение, исходя их общих начал и смысла гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости. При этом Модельный закон приводится как акт, в котором отражаются такие начала и смысл, т.е. ссылка на Модельный закон имеет иллюстративный характер. По-моему, это смело и красиво!
Кстати, непосредственное применение Модельного закона к анализируемому делу затруднительно не только ввиду рекомендательного характера данного акта, но и в связи со следующим. Пункт 6 ст. 31 Модельного закона предполагает, что сервитут перемещения устанавливается по непосредственному или подразумеваемому соглашению сторон в момент раздела исходного земельного участка и отчуждения одного или нескольких вновь образованных участков третьему лицу. В анализируемом же деле Гражданин № 18 разделил исходный участок, в процессе государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь образованные участки в Реестр было внесено обременение в отношении некоторых вновь образованных участков в пользу других вновь образованных участков. Тем самым фактически сервитутное обременение возникло в результате одностороннего волеизъявления собственника вновь образованных участков.
Если же требуется установить сервитут не в результате раздела земельного участка, а в других случаях с «анклавными участками», следует применять п. 7 ст. 31 Модельного закона, предполагающий платный частный сервитут.
3. Каков наиболее эффективный способ защиты собственников индивидуальных земельных участков в подобном случае?
Я бы предложила либо иск в защиту «легального сервитута», установленного по п. 5 ст. 24 Закона № 217-ФЗ; либо иск в защиту частного сервитута, установленного в результате раздела земельного участка. При этом полагаю, что оба сервитута являются бесплатными.
Установить публичный сервитут в интересах неопределенного круга лиц по ст. 23 ЗК РФ вряд ли получится. Как свидетельствует судебная практика, в подобного рода случаях органы власти не усматривают муниципальных нужд или нужд местного населения. А, как известно, понудить к установлению публичного сервитута в судебном порядке нельзя.
Кстати, суд апелляционной инстанции оставил в рассматриваемом деле без ответа интересный вопрос: а что такое возмещение затрат на пользование дорогами садоводства? Это убытки? Неосновательное обогащение? А как это сочетается с бесплатностью сервитута, на которую указывает суд?